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「租赁专法」上路:房东月租6千元以下免税、房客可要求「迁入户

2020-06-11162观看

新闻整理:蒋亚岑

我国第一部租赁专法《租赁住宅市场发展及管理条例》于6月27日正式上路。全台租屋需求佔总人口1/8,但租屋纠纷频传,内政部统计平均每四位房东,就会有一位面临租屋纠纷。新上路的租赁专法对房东祭出租税减免优惠,但明定房客可以向房东要求迁入户籍,并申报以租金抵减所得税。另外,也推动包租代管业者代为解决租房纠纷,租赁专法真的能施行租赁透明化,让「租」事平安吗?

据内政部资料,租赁市场家户数在2010年至2016年间成长15.68%,2016年租赁市场规模约257.1万人(93.5万户*2.75人/户)加上教育部统计学生宿舍人数为29.2万人,共计286.3万,全台租赁需求佔总人口1/8。

什幺是「租赁专法」?

租赁专法主要有四大实施方向分别是一「房东委託包租代管 免税额最高一万元」、「明定房客可向房东要求迁入户籍」、「押金不得超过2个月租金总额」、「中央主管机关介入租赁契约订定」。

1. 房东委託包租代管,免税额最高一万元

《联合新闻网》报导,依台电所提供的用电资料,全台有86万户的闲置住宅,其中双北就有18万户,六都共有55万户。永胜资产科技集团特助刘大有表示,租屋系统大部分地下化的主要原因就是「税」,出租宅一旦曝光,房东就要报缴租赁所得税,房地税也改以「非自住」课徵,税率一口气爆涨二至五倍,为了避税,房东当然不愿浮上檯面。

《公视》报导,为了让租屋市场更透明健全,政府鼓励房东将房屋委託给包租代管业者,祭出租税优惠。租赁专法对「委託代管业代管」或「出租给包租业转租」一年以上的个人房东祭出所得税减免优惠,每个月资金6000以下不用缴税;月租金6000元到两万元的部分,必要费用减除率为53%;月租金超过两万元部分,全额纳入所得税。

刘大有进一步提到,租赁专法的租税减免优惠对桃园以南的房东比较有利,因为桃园以南的房租比双北市便宜,经过租税减免后,所得税增加约千元,甚至免税,而持有税本来也不高,就算改课非自住税率,也不致于造成房东负担。双北市的租屋需求高,但一间小套房租金普遍要一万元以上,能减免的不多,建议还是要再提高免税额度。

一名将房屋委託给包租代管业者的陈姓房东认为,6000元免税额度应该因地制宜,再加上租赁所得,还要併入所得税计算,对大多数房东而言,并不划算。

房地产趋势专家田大权也表示,全台湾有98%的房东是不缴税的,因为缴税需要公开资产,他认为大部分房东并不会因为这些优惠而选择公开私人资产。房东如果拥有多间房屋,一般来说并不会选择公开资产,免得被政府盯上。

2. 明定房客可向房东要求「迁入户籍」

房客可以向房东要求迁入户籍,房东不得禁止其要求,房客入籍后可申报以租金抵减所得税。

财政部税务入口网规定,纳税义务人、配偶及申报受扶养直系亲属在中华民国境内租屋供自住且非供营业或执行业务使用者,其所支付之租金,每一申报户每年扣除数额以120,000元为限。但申报有购屋借款利息者,不得扣除。

3. 押金不得超过两个月租金总额,违约金不得超过一个月

《商业週刊》报导,依据新版定型化契约,押金不得超过两个月,且合约中应该载明出租期间的管理费、水费、电费、瓦斯费等,与修缮责任归属。若未载明租客可以拒绝签约,或向消保官申诉。若租客提前退租,租赁双方若事前约定可提前退租,一方要终止租约时,必须提前一个月提醒对方,若无依规定通知对方,可处一个月违约金;若双方未事前约定,可自行订定违约金,但金额最高不得超过一个约租金。

4. 中央主管机关介入租赁契约订定

《联合新闻网》报导,租赁专法第五条规定,租赁契约非具消费关係者,租赁期约中应记载、不应记载会由中央主管机关定之;其中最重要的项目为契约之重要权利义务事项,其内容得包括:

一,限制或免除租赁当事人之一方义务或责任,如房东应说明负责修缮项目,若未于期限内修缮,房客可以自行修缮并求偿费用。此外,如有毁损却不修缮、赔偿或长期疗养需要等特定情形,可由房东或房客主张提前终止租约。

二,其他显失公平事项。因此,未来若租客的电费超过台电所订最高电费,「就算写在契约里也不算数」,房客可要求只付台电的标準电价,而不是让房东也能卖电。

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